ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNİN FESHİ
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bir diğer adıyla kat karşılığı inşaat sözleşmeleri yüklenici ile arsa malikleri arasında akdedilmektedir. Sözleşme gereğince arsa sahipleri yüklenicinin imal ederek hak edişi olan bağımsız bölümleri yükleniciye devretmeyi, yüklenici ise geriye kalan imal edilen bağımsız bölümleri arsa maliklerine teslim etmeyi taahhüt eder. Kat irtifakının kurulması sonrası oluşan bağımsız bölümlerin tapuları arsa malikleri adına çıkmaktadır.
Bu kapsamda asıl sorun yüklenicinin sözleşme süresi içerisinde inşaatı tamamlayamaması, inşaattan el çekmesi gibi durumlarında ortaya çıkmaktadır. Yüklenici (müteahhidin) inşaatı tamamlamaması halinde inşaat tamamlanma seviyesi önem kazanmaktadır.
İnşaat Seviyesinin %90 ve altındaki bir oranda olması halinde;
İnşaat ilerleme seviyesinin %90 ve altında olması halinde arsa sahipleri Türk Borçlar Kanunu m.125 gereğince sözleşmeden dönme (geriye etkili fesih) talepli dava açabilmekte ayrıca menfi (olumsuz) zararlarından olan sözleşme yapılmasa idi uğramayacağı zararlarını talep edebilecektir. Bu durumda mahkemece sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilerek sözleşme gereğince yüklenicinin hak edişinde olan bağımsız bölümleri talep hakkı kalmamakta buna karşılık yüklenici arsa sahiplerinden yapmış olduğu iş ve işçilik bedelini, yapı maliyet bedelini talep edebilmektedir.
Konuyla ilgiği Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2016/3994 E. 2017/1768 K. sayılı kararında özetle;
…gerek dairemiz, gerekse Hukuk Genel Kurulu Kararlarında, AKDİN İLERİYE ETKİLİ FESHEDİLEBİLMESİ İÇİN İNŞAAT SEVİYESİNİN %90 VE ÜZERİ ORANA ULAŞMIŞ OLMASI GEREKİR. (23. HD. 2016/5026 E. 2017/1923 K.; 23. HD. 2016/6432 E. 2017/1407 K.; 23. HD. 2015/8179 E. 2017/809 K. vd.)”
Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan 3.kişilerin de satın almış olduğu tapular iptal edilerek arsa sahipleri adına tescil edilecektir. Konuyla ilgili Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2021/3256 E. 2021/2583 K. sayılı kararında özetle;
YÜKLENİCİYE DEVREDİLEN PAY, AVANS NİTELİĞİNDE OLDUĞUNDAN YÜKLENİCİNİN EDİMİNİ YERİNE GETİRMEDİĞİ DURUMLARDA ONDAN PAY DEVRALAN
ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN HAK SAHİBİ OLMALARI MÜMKÜN DEĞİLDİR. Böyle bir durumda ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN TÜRK MEDENİ KANUNU’NUN 1023. MADDESİNDEKİ İYİ NİYET KURALINDAN FAYDALANMALARININ MÜMKÜN OLMADIĞI, YÜKLENİCİ EDİMİNİ TAM VE YASAL OLARAK YERİNE GETİRMEDİĞİNDEN AYNI YASA’NIN MADDESİNE GÖRE YÜKLENİCİDEN PAY SATIN ALAN KİŞİLERİN BU ALIMLARININ KORUNMASININ MÜMKÜN OLMADIĞI, GERİYE FESİH KOŞULLARININ OLUŞMASI HALİNDE BU NEDENLE DAVALI ÜÇÜNCÜ KİŞİLER ADLARINA KAYITLI OLAN TAPU PAYLARININ DA İPTAL EDİLEREK DAVACI ARSA SAHİBİ ADINA TESCİLİNE KARAR VERİLMESİ GEREKİR.”
demektedir. Görüldüğü üzere Yargıtay birçok emsal kararında inşaatın geriye etkili feshi halinde 3.kişilerin yükleniciden satın aldığı tapuların iptaline karar vermektedir.
İnşaat Seviyesinin %90 üzerinde oranda olması halinde;
İnşaat ilermele seviyesi şayet %90 üzerinde ise arsa sahiplerinin Türk Borçlar Kanunu m.125 gereğince sözleşmenin geriye etkili feshini istemesi mümkün değildir. Bu halde arsa sahipleri sözleşmenin ancak ileriye etkili feshini talep ederek müspet (olumlu) zararlarını talep edebilecektir. Müspet zarar kalemleri ise kira tazminatı vb. kayıplardan oluşmaktadır. Sözleşme ileriye etkili feshedilmesi durumunda bağımsız bölümler yüklenici ve devrettiği 3.kişilerde kalmaya devam edecek sözleşmenin eksik yapıldığı nispette bir bedeli yüklenici arsa sahiplerine ödemek durumunda kalacaktır.
Sonuç olarak halk arasında bilinen adıyla “topraktan”, “inşaattan” bağımsız bölüm satın alınması süreci ya da inşaatı tamamlamayan müteahhide karşı yasal yollara başvurulması işlemi teknik açıdan prosefyonel destek gerektiren işlemler olup hukuki destek alınmasında fayda bulunmaktadır.
